YABANCILARIN TÜRKİYE’DE MAL EDİNMESİ KARŞILIĞI TÜRK VATANDAŞLIĞI KAZANMASI

Türk vatandaşlığına geçiş; Türkiye Cumhuriyeti Devleti ile vatandaşlık bağı bulunmayan yabancının/kişinin Türk vatandaşlığını kazanmasıdır. Bir yabancının Türkiye’den taşınmaz alması karşılığı Türk vatandaşlığı kazanması yollarına öncelikli olarak gerekli mevzuatlardan bakmak gerekir. Gerekli düzenlemeler MÖHUK madde 20’de yapılmıştır. Türkiye Cumhuriyeti Hükumetinin yeni hayata geçirdiği (13.06.2022) yabancı yatırımcı programı sayesinde Türkiye’de 400.000$ gayrimenkul yatırımı yapan yabancılara tapu kayıtlarına üç yıl satılmaması şerhi konulmak şartıyla satın aldığı Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca tespit edilen yabancı uyruklu gerçek kişiler için istisnai olarak Türk vatandaşlığının kazanılabilmesi mümkün kılınmıştır.

Söz konusu düzenlemeden yararlanmak amacıyla yapılan taşınmazın satış yoluyla edinimine yönelik başvurularda anılan maddede belirtilen tutarın tespiti için Sermaye Piyasası Kurulu tarafından kabul edilen, geçerli bir lisansa sahip değerleme uzmanı tarafından, değerleme standartlarına uygun olarak hazırlanmış, piyasa değerini gösterir taşınmaz değerleme raporu
aranır.

Piyasa değerini gösterir taşınmaz değerleme raporunda yer alan meblağ esas alınarak taşınmaz/taşınmazların Amerikan Doları cinsinden değeri, işlemin yapıldığı tarihteki TürkiyeCumhuriyet Merkez Bankasının efektif satış kuru üzerinden hesaplanır.

Yabancıların Taşınmaz Satın Alırken Tabi Oldukları Kanuni Sınırlamalar Nelerdir?

* 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 18 Mayıs 2012 tarihinde yürürlüğe giren 6302 sayılı Kanun ile değişik 35. Maddesi uyarınca, yabancı uyruklu gerçek kişilerin ülkemizde taşınmaz edinmesinde karşılıklılık şartı kaldırılmıştır. Bu kapsamda Türkiye 183
ülkenin vatandaşlarına karşılıklılık şartı aranmaksızın taşınmaz alma imkânı sağlamıştır. Bu kapsamda işbu 183 ülkenin vatandaşları aşağıda belirtilen kanuni sınırlamalara uymak kaydıyla taşınmaz satın alabilirler ve sınırlı ayni hak edinebilirler:
* Yabancı uyruklu gerçek kişiler, özel mülkiyete konu ilçe yüz ölçümünün yüzde onuna (%10) kadar taşınmaz ve sınırlı ayni hak (ipotek dâhil) edinebilir. Bakanlar Kurulu işbu limitleri gerekli gördüğü takdirde iki katına çıkarmaya yetkilidir.
* Ülke genelinde, yabancı uyruklu bir gerçek kişi, en fazla otuz (30) hektar (30 hektar yaklaşık olarak 300.000 m² veya 3,223,000. – ft²’ye tekabül etmektedir.) taşınmaz satın alabilir ve sınırlı ayni hak edinebilir. Bakanlar Kurulu işbu limitleri gerekli
gördüğü takdirde iki katına çıkarmaya yetkilidir.
* İlgili taşınmazın askeri yasak ve güvenlik bölgelerinde yer almaması gerekmektedir. Bu açıklık,  tapu sicil müdürlükleri tarafından sağlanmaktadır ve standart bir sistemdir.
* Yabancı uyruklu gerçek kişiler, yukarıda belirtilen kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla, ülkemizde nitelik bakımından her türlü taşınmazı (konut, işyeri, arsa, tarla) edinebilmektedir. Ancak, yabancı uyruklu gerçek kişiler, satın aldıkları yapısız taşınmazda (arsa, tarla) geliştireceği projeyi iki yıl içinde ilgili bakanlığın (Belediye, Tarım İl Müdürlüğü) onayına sunmak zorundadır.
* Noterde düzenlenecek satış vaadi sözleşmeleri ise sadece kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş taşınmazlar için mümkündür.
* Taşınmaz yabancı gerçek kişiler adına (edinecek olan yabancı kişinin eşi ve çocukları dahil) taşınmaz tapu silince kayıtlı olmamalıdır. Ayrıca, edinecek olan yabancı gerçek kişinin kendi, eşi ve çocukları tarafından 12.01.2017 tarihinden sonra devredilmiş olmalıdır.
* Edinecek olan yabancı gerçek kişinin ortağı ya da yöneticisi olduğu şirket tüzel kişiliği adına tapu sicilinde kayıtlı olmamalıdır.
* Satış yoluyla edinilecek veya satış vaadine konu olabilecek taşınmaz sayısında herhangi bir sınırlama söz konusu değildir.
* Aynı tarih ve yevmiye numarası ile olmak kaydıyla, aynı kişi tarafından değerleri toplamı ilgili maddede belirtilen veya daha üst bir meblağa karşılık gelen birden fazla taşınmaza yönelik talepte bulunulmuş ise her bir taşınmazın beyanlar hanesine “Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmeliğin 20’nci maddesi kapsamında edinim tarihinden itibaren üç yıl içerisinde satılmayacağı taahhüdü vardır” ibaresi ile belirtme yapılması gerekmektedir. İlgi (b) Yönetmelik değişikliğinin yapıldığı tarih olan 12.01.2017 tarihi ile bu talimatın yürürlüğe girdiği tarih aralığında edinilmiş olan taşınmaz/taşınmazlar için ise aynı yevmiye ile satın alınmış olması şartı aranılmayacaktır.

Ödemeler Nasıl Gerçekleştirilir?

* 15.10.2018 tarih ve 2018/12 (1791) sayılı (mülga) Genelge ile işlemlerde ilk kez dekont ibrazı zorunlu hale getirilmiştir. Dolayısıyla bu tarihten önce yapılan satış işlemlerinde banka dekontu ibrazı zorunlu tutulmamalıdır.
* 15.10.2018 tarihinden sonra gerçekleştirilen satış veya satış vaadi sözleşmesi bedel transferinin/ödemesinin banka aracılığıyla gerçekleştirilmesi gerekmektedir. Bu kapsamda, bedelin alıcı veya ilgili kişiler tarafından satıcı veya ilgili kişilerin hesabına yatırıldığının bankalar tarafından onaylanmış dekont (havale, EFT veya bloke çekle birlikte dekontu) ile tevsik edilmesi gerekmektedir. Yurtdışından yapılacak transferlerde bedelin gönderildiği hesaba ait dekont da sunulmalıdır.
* Dekont tarihi, satış işleminde satış tarihinden sonra da olabilir. Ancak satış vaadinde dekont tarihi, sözleşmenin noterde düzenlenmesinden önce veya en geç sözleşme düzenleme günü olmalıdır. Noterde satış vaadi sözleşmesi düzenleme tarihinden sonra yapılan ödeme dekontu “peşin” ödeme sayılmayacağı için dikkate alınmayacaktır.

Kur Oranlarının Belirlenmesi Nasıl Yapılır?

Bu kapsamda; kur belirlenirken aşağıdaki esaslar dikkate alınır
* Banka Dekontu Kuru: Taşınmazın bedelinin TL olarak ödenmesi durumunda banka dekont değerinin Amerikan Doları cinsinden karşılığının bulunmasında, her ödeme gününden önceki son iş gününün Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası (“TCMB”)’nın yayınladığı efektif satış kuru esas alınır.
* Resmi senet (satış) değeri veya satış vaadi sözleşmesi kuru; Resmi senet (satış) değerinin veya satış sözleşmesinde belirtilen TL değerinin Amerikan Doları cinsinden karşılığının bulunmasında satış işlemi başvurusunun yapıldığı günden önceki veya noterde satış vaadi sözleşmesi düzenlenmesinden önceki son iş gününün TCMB efektif satış kuru esas alınır. Ancak farklı tarihli birden fazla dekont sunulması halinde, resmi senet (satış) değerinin veya satış vaadi sözleşmesinde belirlenen (TL) değerinin USD cinsinden karşılığının bulunmasında kur farklılığı sorunu söz konusu olabilmektedir. Bu durumda, her ödeme gününden önceki son iş gününün TCMB efektif satış kuru esas alınarak Resmi senet (satış) değeri veya satış vaadi sözleşmesinde belirlenen (TL) değerinin Amerikan Doları cinsinden karşılığı hesaplanır. İşbu değer/değerlerin Yönetmelikte belirlenen tarihlerde aranan 1.000.000 USD veya 250.000 USD değerini sağlayan dekont toplamlarından düşük olmamalıdır.
* Taşınmaz Değerleme Raporu Kuru: İşbu raporda taşınmazın TL değerinin USD cinsinden karşılığının bulunmasında rapor tarihinden önceki son iş gününün TCMB efektif satış kuru esas alınır. Taşınmaz değerleme raporunun satış işleminden sonra düzenlenmesi durumunda; rapor (TL) değerinin USD cinsinden karşılığının bulunmasında, satış işlemi başvurusunun yapıldığı günden önceki son iş gününün TCMB efektif satış kuru esas alınır.

İpotek ve Haciz

* Satış veya satış vaadi işleminde mevcut ipotekle birlikte veya hacizli olarak satış yapılması mümkündür.
* Edinilmiş taşınmazlar üzerinde haciz, tedbir vs. Şerhlerinin tesisi ile sınırlı ayni hak edinimi mümkün bulunmakta olup üç yıllık süre içerisinde çeşitli nedenlerle malikin rızası dışında taşınmazın el değiştirmesi halinde durum Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Genel Müdürlüğüne ivedilikle bildirilir.
* Taşınmazın satış-ipotek işlemi ile edinilmesi halinde; aranan değerin tespitinde satış bedelinden kredi tutarı düşüldükten sonra kalan kısım en az Yönetmelikte aranan tutar kadar olmalıdır.

Taksitli Satış Mümkün müdür?

Yeni getirilen düzenlemeler ile taşınmazın 19.09.2018 tarihinden sonra satın alınması ve her bir taksit bedelinin bu tarihten sonra olması şartıyla taşınmazın taksitle satın alınması mümkün hale gelmiştir. 19.09.2018 tarihinden önceki taksitli ödemeler dikkate alınmayacaktır. Taksitlerin Amerikan Doları cinsinden değeri, işlemin yapıldığı tarihteki Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası’nın efektif satış kuru esas alınarak hesaplanır.

Uygunluk Belgesi Alınması İçin Gerekli Belgeler Nelerdir?

* Geçerli pasaport ve pasaportun noter onaylı Türkçe tercümesi
* Dört (4) adet renkli pasaporta uygun fotoğraf
* Satış işlemine ilişkin resmi senet veya noter onay