TADİLAT NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI
Kiralayanın kiracıyı tahliye etme sebeplerinden biri de yeniden inşaat ve esaslı tadilat nedeniyle tahliye davalarıdır.
Tadilat nedeniyle tahliye davaları TBK m.350/2 de düzenlenmiştir. Bu maddeye göre,
“Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.” Düzenlemesi getirilmiştir.
YENİDEN İNŞA NEDİR?
Kanunda ki düzenlemeye göre taşınmazın yeniden inşa edilecek olması halinde kiralayan kiracının tahliyesini isteyebilecektir.
Yeniden inşa taşınmazın yıkılarak yeniden yapılması halidir. Bu durumda kira konusu taşınmaz yıkılarak yerine yeni bir yapı inşa edilecektir. Kiralanan binanın ruhsatsız olması inşa amaçlı tahliye davası açılmasına engel teşkil etmez.
ESASLI ONARIM NEDİR?
Taşınmazın esaslı onarımında ise yeni bir yapı inşası söz konusu olmayıp, yapının taşıyıcı unsurları yerinde kalarak binada esaslı onarım yapılacaktır. Bundan dolayı da kira konusu taşınmazın tahliyesi talep edilebilecektir. Esaslı tadilat ve onarımda, yapılacak onarım sırasında kiracının kiralanan taşınmazda bulunmasının imkansız olması gerekir.
TADİLAT (ONARIM) VE YENİDEN İNŞA NEDENİYLE TAHLİYE DAVASININ ŞARTLARI NELERDİR?
1.Kiralanan taşınmazın esaslı bir şekilde onarılarak, genişletilerek yahut değiştirilerek imarı veya yeniden inşası amaçlanmalıdır.
Kiralananın yeniden inşası, taşınmazın yıkılıp yeni bir yapının inşa edilmesidir. Kiralanan taşınmazın esaslı onarımı, genişletilmesi yahut değiştirilmesi amacıyla imarında ise kiralanan taşınmazın yıkılması gerekmez. Önemli bir tadilatın yapılması kiraya verenin tahliye davası açması için yeterli bir sebeptir. Bu tadilatın önemli olup olmadığı her somut olaya göre ayrı değerlendirilir.
2.Kiralananın önemli tadilatında ya da yeniden inşası esnasında kiralanan taşınmazın kullanılması mümkün olmamalıdır.
Tadilat esnasında kiralanan taşınmazın konut ya da iş yeri olarak kullanılmasının mümkün olmaması gerekir. Hakim kiralananın kullanımının imkansız olup olmadığının tespiti ve konuya ilişkin diğer meseleler için bilirkişiye başvuracaktır.
3.Taşınmazın yeniden inşası ve imarına ilişkin proje mahkemeye sunulmalıdır.
Kiraya veren, kiracının tahliyesini kiralanan taşınmazın yeniden inşası veya imarı için istiyorsa bu durumda, imar onaylı inşaat projesini veya inşaat ruhsatını da mahkemeye sunmalıdır.
TADİLAT NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI NE ZAMAN AÇILMALIDIR?
Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşme süresinin sona ermesinden itibaren bir ay içinde tadilat nedeniyle tahliye davası açılmalıdır.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, fesih dönemine ve TBK’da fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek olan tarihten itibaren tadilat nedeniyle tahliye davası 1 ay içinde açılmalıdır.
TADİLAT NEDENİYLE AÇILAN TAHLİYE DAVASINDA GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME
Diğer tahliye davalarında olduğu gibi, kiraya verenin tadilat nedeniyle açtığı tahliye davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme ise kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Böylece kiraya veren için açılacak olan dava kiraladığı taşınmazın bulunduğu Sulh Hukuk Mahkemesinde açılacaktır.
TADİLAT NEDENİYLE TAHLİYE EDİLEN TAŞINMAZIN YENİDEN KİRAYA VERİLMESİ HALİNDE DİKKAT EDİLMESİ GEREKEN HUSUSLAR NELERDİR?
Kanun koyucu, tadilat nedeniyle kiracının tahliyesinin kötü niyetli olarak kullanılmasının önünde geçmek amacıyla yeniden kiralama yasağı düzenlemiştir. Düzenlemeye göre, yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar; eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır.
Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz. Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.
Gerek tadilat nedenine dayalı tahliye davalarında gerekse diğer tahliye davalarında dava açma süreleri, çekilmesi gereken ihtarların içeriği ve zamanı, davanın ispatı gibi hususlar özel ve teknik bilgiyi gerektirdiğinden konusunda uzman bir avukattan yardım almanız önemlidir. Bu konu ile ilgili sorularınız için ofisimizin gayrimenkul konularında uzman avukatlarından yardım alabilirsiniz.
