İPOTEK VE DİĞER TAŞINMAZ TÜRLERİ ARASINDAKİ FARKLAR

İpotek alacak hakkını güvence altına alan, taşınmazın değerine yönelik sınırlı bir ayni haktır. Alacak miktarının belli olmaması halinde ise teminat altına alınması gereken alacağın üst sınırının belirlenmesi yolu ile ipotek kurulmaktadır. İpotekli borç senetleri ve irat senetleri ise, kesin bir para borcu ikrarını ihtiva ettikleri için muayyen bir bedelin senet üzerinde gösterilmesi zorunludur. Bu bakımdan seri halinde çıkarılmış olsun veya olmasınlar, bu tür senetlerde nominal bir değer bulunmak zorundadır.

İpotek, kıymetli evrak niteliğindeki senetlere bağlanmaz. Aslında ipoteğin bu özelliği, ipoteğin alacağa bağlı fer’i bir hak olmasının ve mahiyeti gereği arazinin değerini tedavül ettirme görevinin bulunmamasından kaynaklıdır. Bilindiği üzere, ipotek tescille doğar. Bu tescilin yapıldığına dair tapu memuru tarafından resmi bir şekilde alacaklıya bir belge teslim edilir. İpotek belgesi, sadece ipoteğin varlığına dair karine oluşturur yoksa alacağı ispat eden bir senet değildir. Başka bir ifadeyle, ipotek beyanı sadece alacağı güvence altına alan bir ipoteğin varlığını ispat etmek için bir vasıtadır. Sonuç olarak, yapılan tescil güven ilkesine ilişkin hüküm yaratmaz. Oysa, ipotekli borç senedinde ve irat senedinde rehin kurulduğu zaman soyut bir alacak gerçekleşir. Yani, yeni bir alacağın gerçekleşmesi söz konusu olur. Bu durumda ipoteğin başka bir özelliği ortaya çıkmış olur. Zira, ipoteğin kurulması ile birlikte eski alacak varlığına devam eder ve bir değişikliğe uğramaz. Bu yüzden, ipotekte alacağın varlığını ispat etmek için ipotek belgesinin bir delil olarak başka delillerle birlikte sunulması gerekmektedir.

İpotek üçüncü bir şahsın borcunu temin etmek üzere de kurulabilir. İpotekli taşınmaz üzerindeki mülkiyetin edim borçlusunun tayini açısından hiçbir fonksiyonu yoktur. İpotekli borç senedi bakımından da aynı esas geçerlidir. Halbuki, irat senedi borçlusu daima teminat gösterilen taşınmazın sahibidir. Zira, irat senedi eşyaya bağlı bir borç doğurur.

İpotek ile ipotekli borç senedinde, borçlunun sorumluluğu sadece teminat gösterilen taşınmazla sınırlı ayni bir hak değildir, borçlunun şahsi sorumluluğuna da başvurulabilir. Ancak, ipotek üçüncü şahıs tarafından verilmişse, onun borçtan dolayı sorumluluğu bulunmaz sadece taşınmaz ile sınırlı sorumludur. Oysa, irat senedinde borçlu, taşınmazın ayni sorumluluğunun yanı sıra, şahsen sorumlu değildir.

İpoteğin kurulmasıyla alacak, taşınmazın değeriyle güvence altına alınmakta ve bu doğrultuda borçlunun kişisel sorumluluğu devam etmektedir. Mevcut geçerli bir alacak için kurulan ipotek, alacak bakımından hiçbir etki yaratmaz. Başka bir ifadeyle, ipotek açısından bakıldığında, ipotekli borç senedi ve irat senedinden farklı olarak borç yenilenmemektedir. Dolayısıyla, ipoteğin kurulması ile mevcut alacak ilişkisi sona ermez. İrat senedinin düzenlenmesi ile soyut bir alacak doğar ve teminat altına alınan alacak senedin yenileme etkisiyle sona erer. Bu doğrultuda eski borca ilişkin kefalet, rehin ve cezai şart gibi unsurlar etkisini kaybeder ve eski borca ilişkin def’iler iyi niyetli yeni senet alacaklısına karşı ileri sürülemezler. Ancak doğrudan doğruya tescile veya senede dayanan objektif defiler ile ehliyetsizlik itirazı yeni senet alacaklısına karşı ileri sürülebilir.

İpotekli borç senedi, hem kişisel sorumluluk doğuran hem de taşınmaz değerinin tedavülünü mümkün kılan bir taşınmaz rehni çeşididir. Taşınmazın değeri bağımsızlaştırılmış ve kıymetli evraka bağlanarak bu değerin tedavülü sağlanmıştır. Teminat olarak gösterilen taşınmaz, yalnızca bu senetten doğan alacağın güvencesini oluşturur. Senedin düzenlenmesi ile soyut bir alacak doğar ve teminat altına alınan temel alacak, senedin yenileme etkisi nedeniyle sona erer. İpotekli borç senedi ile taşınmazı paraya çevirme hakkı da senet zilyetliğine bağlanmakta ve en sağlam şekilde senetle birlikte tedavül etmektedir. Dolayısıyla, taşınmaz rehninde genel bir kural olan alacağa bağlılık ilkesi, ipotekli borç senedi bakımından geçerli olmayacaktır. İrat senedi ise, taşınmaz yükü karakteri taşımaktadır. Dolayısıyla, irat senedi teminatı altındaki kıymetli evraktan doğan alacağa bağlı bir hak değildir. İrat senedi hem senetten doğan soyut alacağı hem de söz konusu alacağı teminat altına alan taşınmaz rehnini kapsamaktadır. İrat senedinin diğer taşınmaz rehni çeşitlerinden farklı olarak teminat fonksiyonu yoktur. İrat senedine bağlanmış olan borç, bir eşyaya bağlı borçtur. İpotekten farklı olarak borçlu teminat teşkil eden taşınmazın mülkiyetine göre belirlenir. Dolayısıyla, irat senedi borçlusu ancak rehin konusu taşınmazın maliki olabilir. Borçlunun sorumluluğu da senette gösterilmiş olan taşınmazın değeriyle sınırlıdır. TMK’nın 903/2 madde hükmü uyarınca, üzerinde irat senedi yoluyla taşınmaz rehni kurulabilecek taşınmazlar sınırlı olarak sayılmıştır. Buna göre, irat senedinin güvencesini ancak tarım arazisi, konutlar ve üzerinde bina yapılabilecek arsalar oluşturabilecektir. İrat senedi ile taşınmaz rehni kurulabilecek taşınmazların bu şekilde sınırlamasının sebebi, irat senedinde borçlunun sorumluluğunun taşınmazın değeri ile sınırlı olması, başka bir ifadeyle borçlunun kişisel sorumluluğunun bulunmamasıdır.

İpotekli borç senedi ve irat senedi, tek taraflı olarak malikin talebi ile malik adına veya hamiline kurulabilir. Tedavüle elverişli olan taşınmaz rehni türleri, temel borç ilişkisinden aridirler. Rehin sözleşmesinde bedelin gösterilmesi yeterlidir. Ayrıca temel borç ilişkisinin sebebinin gösterilmesine gerek yoktur. İpotek ise alacağa bağlı bir hak olup temel borç ilişkisinden ari değildir. Bu sebeple hamiline yazılamaz.

Rehne konu olan taşınmazın tamamen yok olması durumunda rehin hakkı ve tüm ayni haklar sona erer. Bu durumda rehin maddi ve şekli açıdan tümüyle ortadan kalkar ve tescil, tüm hukuki işlevini yitirir. Bu durumda yalnız ayni hak sona ermektedir. Yapılan terkin işlemi açıklayıcı nitelik taşımaktadır. İpotek ve ipotekli borç senedinde, rehinle güvence altına alınan alacak bakımından kişisel sorumluluk devam etmektedir. İrat senedi bakımındansa ana alacak dolayısı ile her türlü sorumluluk sona erecektir.

Yabancı para ipoteği, taşınmaz rehni türlerinden sadece ipotek şeklinde kurulabilmektedir. Her ne kadar TMK’nın 851’inci maddesinin ikinci fıkrasında, taşınmaz rehni ifadesi kullanılmış ise de, ipotekli borç senedi ve irat senedi üzerinde yabancı para ipoteği kurulamaz. Çünkü, ipotek dışında bulunan diğer iki taşınmaz rehni türünde tedavül fonksiyonu da yer almaktadır. 

Tedavül işlevinin sonucu olarak, alacak ve rehin ilişkisi bir kıymetli evraka bağlanmakta, soyut bir alacağın varlığı söz konusu olmakta ve rehnin kurulmasına bağlı olarak temel borç ilişkisi varsa, bu ilişkiden doğan borç yenileme yoluyla sona ermektedir. Bu suretle, kıymetli evrak niteliğine senedin düzenlenmesi ile birlikte krediyi geri ödeme borcu yenileme ile son bulacağından; borcun son bulması ile birlikte yabancı para üzerinde kurulan rehin de son bulacaktır.

İpoteğe konu güvencenin alacak bedeli belirli değil ise söz konusu ipotek türüne üst sınır ipoteği denir. Üst sınır ipoteğinde alacak miktarının kesin belirleme söz konusu değildir. Taraflar, alacak miktarının belirli olmadığı durumda belirlilik ilkesi gereğince tüm ihtiyaçlarını karşılayacak azami güvence bedelini tapu sicilinde göstermek durumundadırlar. Üst sınır ipoteği, taşınmaz rehni türlerinden ipotekli borç senedi veya irat senedi şeklinde kurulamayacağı için sadece ipotek şeklinde kurulabilir. İpotekli borç ve irat senedinde, muhtemel alacağı ortaya çıkaran borç ilişkisinin rehnin kurulmasından sonra varlığını yitirmesidir. Diğer bir anlatımla, tedavül fonksiyonu bulunması sebebiyle alacak ve senet üzerinde mücerret borç ilişkisi vardır. Oysa, ipotek fer’i nitelikte olduğu için alacak varsa ipotek vardır.

Yapı alacağı ipoteğinde, kanun koyucu hakkaniyete uygun olarak TMK’nın 897’nci maddesinde yapı alacaklıları, alacaklılarını tamamen veya kısmen elde edemedikleri takdirde, elde edemedikleri kısım için belirli şartlar altında kendinden önce gelen sıradaki derecelerde bulunan ipotek hakkı sahiplerine yönelebilmeleri için maddeler ihdas etmiştir. Ön sıradaki ipotek haklarından biri temlik edilmişse yeni alacaklının iyiniyet ve kötüniyete bakılmaksızın aynı katlanma yükümlülüğü onun açısından da devam etmektedir. Zira, ipotek hakkı alacak hakkına bağlıdır. Yeni alacaklı ve devreden ön sıradaki alacaklı arasında bir hukuki durum değişikliği bulunmamaktadır. Buna karşılık, ipotekli borç senedi ve irat senedinde yeni alacaklının durumu farklıdır. Söz konusu evraklar soyut borç ikrarı içerdiği için yeni alacaklı alacağa bağlı değildir. Yeni alacaklının yalnız kötüniyeti ispat edildiğinde ona karşı yapı alacağı ipoteğinin öncelik hakkı ileri sürülebilir. Buna karşılık yapı alacaklıları bir zarara uğramışsa devreden ön dereced