BİNA GÜÇLENDİRME KARARI NASIL ALINIR?

6 Şubat da ülkemizin on ilini kapsayan bir deprem felaketi yaşandı. Bu felaket sonrası insanlar kendi oturdukları binanın depreme dayanıklı olup olmadığı yönünde araştırmalar yapıp bu konuda hukuken neler yapılması gerektiğini merak ediyorlar. Bu yazımızda bu konuda bilgi vermeye çalışacağız.

BİNA GÜÇLENDİRME NEDİR?

Binanın güçlendirilmesi; binaların ve bina türü yapıların tamamının veya bölümlerinin deprem etkisi altında tasarımı ve yapımı ile mevcut binaların deprem etkisi altındaki performanslarının değerlendirilmesi ve değerlendirme sonucunda binada gerekli değişikliklerin yapılması anlamına gelir.

Bina güçlendirme Kararının nasıl alınacağı konusu 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunun da düzenlenmiştir. Bu Kanunun 19. Maddesinde ki düzenleme aşağıda ki şekildedir.

“II – ANA GAYRİMENKULÜN BAKIMI, KORUNMASI VE ZARARDAN SORUMLULUK:

Kat malikleri, ana gayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.

  (Değişik fıkra: 13/04/1983 – 2814/8 md.;Değişik fıkra: 14/11/2007-5711 S.K./8.mad.) Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun ana yapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. Kat maliki kendi bağımsız bölümünde ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile ana yapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir.

 Her kat maliki ana gayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur.”

Bu maddenin incelenmesinden şu sonuç çıkmaktadır. Eğer ana gayrımenkulun güçlendirilmesi gerektiği yönünde bir mahkeme kararı varsa bu durumda kat maliklerinin rızası aranmaz. Ancak henüz ortada bir rapor veya mahkeme kararı yoksa   ve kat malikleri kurulu toplanıp binanın güçlendirilmesi kararı almak istiyorsa, bunun için tüm kat maliklerinin en az 4/5’inin rızası gerekir. Bu durumda Kat malikleri kurulu toplanır, yeterli çoğunlukla karar alır ve istediği bir firmaya güçlendirme işlemini yaptırır. Kat malikleri kurulu isterse toplanır ve karar alarak yukarıdaki usulle güçlendirmeyi yaptırır.

Kat Malikleri Kurulu Karar Almazsa Ne Yapılabilir?

 Kat malikleri kurulunda güçlendirme kararı çıkmazsa kat maliklerinden biri  KMK  33. Maddesi uyarınca hakimin müdahalesi isteğiyle Sulh Hukuk mahkemesine başvurabilir, mahkeme aracılığıyla proje hazırlatılır ve  Kat Mülkiyeti Kanununun 35. maddesinin (d) bendi uyarınca anataşınmazın korunması, onarımı ve bakımının yöneticinin görevleri arasında olduğu, yöneticinin bu işi kat maliklerinden toplayacağı avansla yapacağı dikkate alınarak bilirkişinin saptayacağı güçlendirme maliyetinin kat maliklerinden (davacı da dahil) avans niteliğinde olarak Kanunun 20/b maddesi uyarınca arsa payları oranında toplanması, masrafların daha fazla olması halinde kalan kısmın da kat maliklerinden alınması suretiyle onarımı yapması bu proje kapsamında güçlendirme yapılması mümkündür. Bu avans ve bedelleri ödemeyen kat maliklerinden ayrıca dava açılarak bu bedeller tahsil edilebilir. 

Depreme dayanıklılık testi nerede yaptırılır?

Binasının depreme dayanıklılığını test ettirmek isteyen kişi ya da yönetici Belediye, Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü, Teknik üniversiteler ve Yapı denetim firmalarına başvurabilir.  

Bu yazıda binaların nasıl güçlendirileceğine dair bilgi vermeye çalıştık. Binanın Riskli yapı olarak tespit edilmesi halinde işleyecek süreç tamamen farklı olup bu konuyu RİSKLİ YAPI başlıklı makalemizden okuyabilir ve süreç hakkında bilgi almak için ofisimizin gayrimenkul konusunda uzman avukatlarından bilgi alabilirsiniz.