GAYRİMENKUL (TAŞINMAZ) SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ NEDİR?

Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri kaynağını Türk Borçlar Kanununun 29. maddesinden alır. TBK 29.maddesi “Bir sözleşmenin ileride kurulmasına ilişkin sözleşmelerin geçerli olduğu” düzenlemesine yer vermiştir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanununun 237. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.

Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesine dayanan tescil isteminin hüküm altına alınabilmesi için sözleşmede kararlaştırılan bedel ödenmiş olmalıdır. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile vaad eden (vaad borçlusu) belli bir taşınmazı satmayı, vaad alan da ( vaad alacaklısı) bu taşınmazı satın almayı taahhüt eder. Böylece her iki taraf karşılıklı borçlanmış olurlar.

TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ NASIL YAPILIR?

Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin geçerli olabilmesi için Noterlik Kanununun 89. Maddesi gereğince Noterler tarafından düzenleme şeklinde yapılması gerekir. Noter tarafından onaylama şeklinde ya da adi yazılı şekilde yapılan taşınmaz vaadi sözleşmeleri geçersiz olacaktır.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Geçerlilik Şartları Nelerdir?

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerli bir şekilde kurulabilmesi ve sözleşmeye bağlı sonuçların doğabilmesi için birtakım geçerlilik şartları aranmaktadır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerlilik şartları şu şekildedir:

*Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi hukuken sözleşme yapmaya ehil kişiler arasında yapılmış olmalıdır. Yani gerçek kişi olan taraflar ergin, tam ehliyetli ve ayırt etme gücüne sahip olmalıdır.

*Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi kanunda öngörülen resmi şekilde yapılmalıdır. Bu sözleşmenin noter huzurunda düzenleme şeklinde yapılması zorunludur

*Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi tarafların birbirine ve hukuka uygun irade beyanlarını içermeli ve bu sözleşme noter huzurunda her iki tarafça da imzalanmalıdır.

*Sözleşmede taşınmaza ilişkin bilgiler ile satış bedeli ve ödeme şekli açık bir şekilde belirtilmiş veya belirlenebilir olmalıdır. Bu bakımdan sözleşmeye konu taşınmazın ve bedelin belli olması şart olmayıp belirlenebilir olması yeterlidir.

*Taşınmaz satış vaadi sözleşmesine konu olan taşınmaz tapuda kayıtlı bir taşınmaz olmalıdır. 

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Tapuya Şerh Edilebilir mi?

Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri taraflardan birinin talebi üzerine  tapuya şerh edilebilir. Bu sözleşmeden doğan alacak hakkının tapuya şerh edilmesi, alacak hakkının üçüncü kişilere yani taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tarafı olmayan kişilere karşı da ileri sürülebilmesini sağlamaktadır. 

 Taşınmaz satım vaadi sözleşmesi tapuya şerh verildiğinde, taşınmaz üçüncü kişiye satılsa bile, satış vaadi sözleşmesi alacaklısı alacak hakkını taşınmazı devralan üçüncü kişiden de talep edebilecektir.

Tapuya verilen şerhin etkisi şerhin verildiği andan itibaren 5 yıl boyunca devam etmektedir.  5 yıllık sürenin dolmasıyla birlikte şerh düşmüş olur ve taşınmazın bu sürenin dolmasından sonra üçüncü kişiye satılması halinde alacak hakkı üçüncü kişilere karşı ileri sürülemez.  

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Vadesi Geldiğinde Söz Konusu Taşınmaz Başkasına Devredilmişse Ne Olacaktır?

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan alacak hakkı tapuya şerh edilmemişse ve taşınmaz üçüncü bir kişiye devredilmişse artık sözleşmenin ifası imkânsız hale gelmektedir. Tapuya şerh verilmediğinden satış vaadi sözleşmesinin alacaklısı üçüncü kişiden yani taşınmazı devralandan herhangi bir talepte bulunamamaktadır. Ancak bu durumda satış vaadi sözleşmesinin gereğini yerine getiremeyen devir borçlusu, satış vaadi sözleşmesinin alacaklısının sözleşmenin yapılamamış olmasından doğan zararlarını karşılamak zorundadır. 

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan alacak hakkı tapuya şerh edilmişse ve ardından taşınmaz üçüncü bir kişiye devredilmişse artık taşınmazı sonradan satın alan veya herhangi bir şekilde devralan kişiye karşı da satış vaadi sözleşmesinden doğan alacak hakkı ileri sürülebilir. Yani taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan alacak hakkının tapuya şerh edildiği durumda taşınmaz üçüncü bir kişiye satılmış olsa dahi, alacaklı alacak hakkı doğrultusunda üçüncü kişiye karşı da talepte bulunabilecektir.

Paylı Mülkiyet Ve Elbirliğiyle Mülkiyet Hallerinde Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Yapılabilir Mi?

Elbirliği ile mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda taşınmaz satış vaadi sözleşmesi tüm ortaklar tarafından birlikte imzalanmalıdır. Aksi halde ifa olanağı olmayacaktır. Ancak elbirliği ile mülkiyet halinde ki taşınmazın ortakları arasında yapılan taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin ifa olanağı vardır.

Paylı mülkiyet ise, ise her paydaş kendi payı üzerinde serbestçe tasarruf edebileceğinden kendi payına ilişkin olarak taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapabilir. 

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Hangi Hallerde Sona Erer?

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, tarafların karşılıklı olarak sözleşmesi sona erdirmeyi kararlaştırmasıyla, sözleşmenin ifa edilmesiyle, sözleşmede belirlenen edimin ifasının zamanaşımına uğramasıyla veya sözleşmenin feshedilmesiyle sona ermektedir.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmelerinde Zamanaşımı Süresi Ne Kadardır?

Taşınmaz sa