GEÇİT HAKKI NEDİR?

Geçit hakkı, komşuluk hukukundan kaynaklanan bir irtifak hakkı olup TMK .747. maddede düzenlenmiştir. Türk Medeni Kanununun da ki düzenleme aşağıdaki şekildedir.

‘Zorunlu geçit’ başlıklı TMK 747. Madde:

‘Taşınmazından genel yola çıkmak için yeterli geçidi bulunmayan malik, tam bir bedel karşılığında bir geçit hakkı tanınmasını komşularından isteyebilir.

Bu hak, ilk önce kendisinden bu geçidin istenmesi önceki mülkiyet ve yol durumuna göre en uygun düşen komşuya karşı ve daha sonra bundan en az zarar görecek olana karşı kullanılır.

Zorunlu geçit iki tarafın menfaati gözetilerek belirlenir.’

‘Diğer geçit hakları’ başlıklı TMK 748. Madde:

‘Taşınmaz malikinin taşınmazını işletme veya iyileştirme ya da taşınmazı üzerinde yapı yapma amacıyla komşu taşınmaza geçici olarak girme hakkı ile tarla yolu, hayvan sulama yolu, kış geçidi, tomruk kaydırma yolu ve oluğu ve bunlara benzer diğer geçitler özel kanun hükümlerine tâbidir.

Özel kanun hükmü yoksa yerel âdet uygulanır.

Doğrudan doğruya kanundan kaynaklanan geçit hakları, tapu kütüğüne tescil edilmeksizin doğar. Ancak, bunlardan sürekli nitelikte olanlar beyanlar sütununda gösterilir.’

Bu düzenlemeye göre geçit hakkı; yola bağlantısı olmayan veya yola çıkmak için yeterli alanı olmayan taşınmaz malikinin, komşu taşınmaz maliklerinin birinin veya bir kaçının taşınmazı üzerinde, mahkeme kararıyla bir bedel karşılığında tanınan ayni haktır.

Geçit hakkı, komşular arasında sözleşme ile kurulabileceği gibi dava yoluyla da kurulabilir.

 GEÇİT HAKKI DAVASININ ŞARTLARI NELERDİR?

-Geçit irtifakı kurulmasının talep edilebilmesi için bazı koşulların varlığı aranmaktadır. Kanun maddesinde açıkça ifade edildiği üzere: 

-Talepte bulunacak kişinin geçit irtifakından yararlanacak taşınmazın maliki olması,

-Komşusundan geçit hakkı talebinde bulunacak olan malikin taşınmazından ana yola geçiş bulunmaması veya bir geçiş bulunmaktaysa da mevcut ihtiyacı karşılamıyor olması,

-Taşınmaza ilişkin olarak geçit hakkı tanınmasının zorunlu olması , objektif kıstaslar dikkate alındığında gereklilik mevcut bulunması,

– Yükümlü taşınmaz malikine geçit bedeli ödenmesi

GEÇİT HAKKI BELİRLENİRKEN DİKKAT EDİLMESİ GEREKEN HUSUSLAR NELERDİR? 

Yargıtay kararlarında bu husus aşağıda ki şekilde açıklanmış olup uygulamada da bu kriterler dikkate alınmaktadır.

Türk Medeni Kanununun 747/2. maddesi gereğince geçit isteği, önceki mülkiyet ve yol durumuna göre en uygun komşuya, bu şekilde ihtiyacın karşılanmaması halinde geçit tesisinden en az zarar görecek olana yöneltilmelidir. Geçit ihtiyacının nedeni, taşınmazın niteliği ile bu ihtiyacın nasıl ve hangi araçlarla karşılanacağı davacının sübjektif arzularına göre değil, objektif esaslara uygun olarak belirlenmeli, taşınmaz mülkiyetinin sınırlandırılması konusunda genel bir ilke olan fedakârlığın denkleştirilmesi prensibi dikkatten kaçırılmamalıdır.

Uygun güzergah saptanırken önemle üzerinde durulması gereken diğer bir yön ise, aleyhine geçit kurulan taşınmaz veya taşınmazlar bölünerek kullanım şekli ve bütünlüğünün bozulmamasıdır. Şayet başka türlü geçit tesisi mümkün değilse bunun gerekçesi kararda açıkça gösterilmelidir.

GEÇİT BEDELİ NASIL BELİRLENİR?

 Saptanan geçit nedeniyle yükümlü taşınmaz malikine ödenmesi gereken bedel taşınmazın niteliği gözetilerek uzman bilirkişiler aracılığı ile objektif kıstaslar esas alınarak belirlenmelidir. Bu bedel de hükümden önce depo ettirilmelidir. Bu gibi durumlarda mülkiyet hakkı kısıtlanan taşınmaz malikinin mağduriyetine neden olmamak ve diğer tarafın hakkın kötüye kullanılması sonucunu doğuracak olası davranışlarını önlemek için hüküm tarihine yakın yeni bir değer tespiti yapılması da gerekir.

GEÇİT HAKKI DAVASININ TARAFLARI KİMLERDİR?

Geçit hakkı verilmesine ilişkin davalarda, bu hak taşınmaz leh ve aleyhine kurulacağından leh ve aleyhine geçit istenen taşınmaz maliklerinin tamamının davada yer alması zorunludur

Geçit hakkı  davalarında mahkemece yapılan keşif sonrası dava dilekçesinde belirtilen taşınmazların dışında başka taşınmazlardan da geçit kurulması gerekirse bu taşınmaz malikleri de davaya dahil edilecektir. 

GEÇİT HAKKI DAVASINDA GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME NERESİDİR?

Geçit hakkı davalarında görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

GEÇİT HAKKI DAVASINDA YARGILAMA GİDERİ KİME AİTTİR? 

Geçit hakkı kurulmasına ilişkin davalarda davanın niteliği gereği yargılama giderleri davacı üzerinde bırakılmalıdır. Yani davacı vekiline vekalet ücreti takdir edilmez.

ÖRNEK YARGITAY KARARI

 14. Hukuk Dairesi 2016/9422 E., 2019/2653 K.

K A R A R

Dava, Türk Medeni Kanununun 747. maddesi gereğince geçit hakkı kurulması isteğine ilişkindir.

Davacı, maliki olduğu … İli, Merkez İlçesi, 257 ada 10 parsel sayılı taşınmazın genel yola bağlantısının bulunmadığını ileri sürerek en uygun yerden geçit hakkı kurulmasını talep etmiştir.

Davalı …, 257 ada 4 parsel sayılı taşınmazın paydaşı olduğunu, davacının bedeli karşılığında taşınmazdan geçebileceğini beyan etmiştir.

Davalı … vekili, müvekkilinin 257 ada 12 parsel sayılı taşınmazın maliki olduğunu, geçit hakkı tesisine 12 parsel sayılı taşınmazdan daha uygun alternatifler bulunduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, davanın kabulüne, 257 ada 10 parselde bulunan taşınmaz lehine kadastro bilirkişisinin 29.09.2015 havale tarihli rapor ve krokisinde 1. alternatif yol olarak belirtilen yerden, davalılara ait 257 ada 12 ve 4 numaralı parsel sayılı taşınmazlardan kırmızı ve mavi renkle çizili yerden geçit hakkı tesisine, geçit hakkının tapuya kayıt ve tesciline karar verilmiştir.

Hükmü, davalı … vekili temyiz etmiştir.

Bu tür davalar ülkemizde arazi düzenlenmesinin sağlıklı bir yapıya kavuşmamış olması ve her taşınmazın yol ihtiyacına cevap verilmemesi nedeniyle zorunlu olarak açılmaktadır. Geçit hakkı verilmesiyle genel yola bağlantısı olmayan veya yolu bulunsa bile bu yol ile ihtiyacı karşılanamayan taşınmazın genel yolla kesintisiz bağlantısı sağlanır. Uygulama ve doktrinde genellikle bunlardan ilkine ‘mutlak geçit ihtiyacı’ veya ‘geçit yoksunluğu’, ikincisine de ‘nispi geçit ihtiyacı’ ya da ‘geçit yetersizliği’ denilmektedir.

Geçit hakkı verilmesine ilişkin davalarda, bu hak taşınmaz leh ve aleyhine kurulacağından leh ve aleyhine geçit istenen taşınmaz maliklerinin tamamının davada yer alması zorunludur. Ancak, yararına geçit istenen taşınmaz paylı mülkiyete konu ise dava paydaşlardan biri veya birkaçı tarafından açılabilir.

Geçit tesisi davalarında başlangıçta davacı tarafından öngörülemediğinden dava dilekçesinde talep edilen yer dışındaki güzergahlardan da geçit kurulması gerekebilir. Bu güzergah üzerindeki taşınmazların maliklerine dava dilekçesi ile husumet yöneltilmemiş olması kabul edilebilir bir yanılgıya dayandığından 6100 sayılı HMK’nin 124. maddesi gereğince dürüstlük kuralına aykırı olmayan bu taraf değişikliği talebi kabul edilerek davacının bu kişilerin harçsız olarak davaya katılmalarını sağlamasına imkan verilmelidir.

Türk Medeni Kanununun 747/2. maddesi gereğince geçit isteği, önceki mülkiyet ve yol durumuna göre en uygun komşuya, bu şekilde ihtiyacın karşılanmaması halinde geçit tesisinden en az zarar görecek olana yöneltilmelidir. Zira geçit hakkı taşınmaz mülkiyetini sınırlayan bir irtifak hakkı olmakla birlikte, özünü komşuluk hukukundan alır. Bunun doğal sonucu olarak yol saptanırken komşuluk hukuku ilkeleri gözetilmelidir. Geçit ihtiyacının nedeni, taşınmazın niteliği ile bu ihtiyacın nasıl ve hangi araçlarla karşılanacağı davacının sübjektif arzularına göre değil, objektif esaslara uygun olarak belirlenmeli, taşınmaz mülkiyetinin sınırlandırılması konusunda genel bir ilke olan fedakârlığın denkleştirilmesi prensibi dikkatten kaçırılmamalıdır.

Uygun güzergah saptanırken önemle üzerinde durulması gereken diğer bir yön ise, aleyhine geçit kurulan taşınmaz veya taşınmazlar bölünerek kullanım şekli ve bütünlüğünün bozulmamasıdır. Şayet başka türlü geçit tesisi mümkün değilse bunun gerekçesi kararda açıkça gösterilmelidir.

Yararına geçit kurulacak taşınmazın tapuda kayıtlı niteliği ve kullanım amacı nazara alınarak özellikle tarım alanlarında, nihayet bir tarım aracının geçeceği genişlikte (emsaline göre 2,5-3 m.) geçit hakkı tesisine karar vermek gerekir. Bu genişliği aşan bir yol verilmesinin zorunlu olduğu hallerde, gerekçesi kararda dayanakları ile birlikte gösterilmelidir.

Kurulan geçit hakkının Türk Medeni Kanununun 748/3 ve 1012. maddesi ile yeni Tapu Sicil Tüzüğünün ‘İrtifak hakları ve taşınmaz yükünün tescili’ başlıklı 30. maddesi gereğince kütük sayfasında ayrılan özel sütununa tesciline karar verilmelidir.

Geçit hakkı kurulmasına ilişkin davalarda davanın niteliği gereği yargılama giderleri davacı üzerinde bırakılmalıdır.

Yukarıdaki ilkeler ışığında somut olaya gelince; mahkemece yapılan keşif sonucu alınan 29.09.2015 havale tarihli fen bilirkişisi raporunda 1. alternatif olarak gösterilen yerden 257 ada 10 parsel sayılı taşınmaz lehine 257 ada 12 ve 4 parsel sayılı taşınmazlardan geçit hakkı tesisine karar verilmiş ise de hükme esas teşkil eden krokiden geçit hakkının hangi yola bağlandığı anlaşılamamaktadır. Ayrıca aleyhine geçit hakkı tesis edilen 257 ada 12 parsel sayılı taşınmazın yüzölçümünün 5215,91 metrekare olduğu, bu taşınmazın güney doğusunda bulunan 13 parsel sayılı taşınmazın 10.628,01 metrekare, 14 parsel sayılı taşınmazın ise 9.186,42 metrekare olduğu görülmüştür. Fedakarlığın denkleştirilmesi ilkesi gereğince, 13 ve 14 numaralı parsel sayılı taşınmazların malikleri usulüne uygun olarak davaya dahil edilmeli, mahallinde uzman bilirkişiler refakatiyle yeniden keşif yapılmalı, 257 ada 10 parsel sayılı taşınmaz lehine 13 ve