KAT KARŞILIĞI İNŞAAT YAPIM SÖZLEŞMESİ

Yüklenicinin arsa sahibine ait taşınmaz üzerinde yapacağı inşaat karşılığında, arsa sahibinin, yükleniciye taşınmaz devrini yükümlendiği sözleşmeye kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesi denir. Bu sözleşmenin unsurları şunlardır;
*Arsa sahibi ile yüklenici arasında geçerli bir anlaşma yapılması
*Yüklenicinin arsa sahibine ait taşınmaz üzerinde inşaat (kat, bina, bağımsız bölüm vs. ) yapma ve inşaatı teslim etme yükümlülüğü altına girmesi
*Arsa sahibinin de bunun karşılığı olarak taşınmaz devretme borcu altına girmesi

SÖZLEŞMENİN ŞEKLİ

Kat Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmeleri eser sözleşmesi ve gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinden oluşan karma bir sözleşme olduğu için bu sözleşmelerin Noter tarafından düzenleme şeklinde yapılması zorunludur. Sözleşmenin noter tarafından onaylanması yeterli olmayıp Noterlik Kanunu m. 84-89 maddelerinde belirtildiği üzere düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Arsa sahibi vesayet altında ise kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapabilmesi için TMK 462. Madde gereğince vesayet makamından izin alınması gerekir. TMK 692. Maddeye göre, paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi veya paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılması, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır. Bu nedenle arsa sahiplerinin tamamını sözleşmede yer alması zorunludur. Arsa sahipleri sözleşmeyi aynı anda imzalayabileceği gibi değişik tarihlerde de imzalayabilir veya bir kısım arsa sahiplerinin yaptığı sözleşmeye diğerleri sonradan icazet verebilir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesine konu olan taşınmazın tamamı veya bir kısmında ya da bağımsız bölümünde intifa hakkı varsa sözleşmenin yapılabilmesi için intifa hakkı sahibinin de onayı gerekir. Malikin isteğine rağmen, intifa hakkı sahibi taşınmazın kat karşılığı olarak verilmesine haksız olarak karşı çıkarsa, TMK 683 ve 812/2 gereği hakimin müdahalesi istenebilir.

SÖZLEŞMENİN ŞEKİL ŞARTINA UYMADAN YAPILMASININ SONUÇLARI NELERDİR?

Sözleşmenin geçersiz olması durumunda, sözleşmenin ifasına bağlı gecikme tazminatı, gecikme cezası, dönme cezası, menfi zarar gibi taleplerde bulunulamaz. Ancak taraflar birbirlerine verdiklerini TBK m 77 vd hükümlerince sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri isteyebilirler. Ancak son zamanlarda verilen Yargıtay kararlarında, bu durumda, vekaletsiz iş görme ( TBK m 526 ) hükümlerinin uygulanması gerektiği belirtilmektedir.

TARAFLARIN BORÇLARI

1.Arsa sahibinin Borçları

*Arsayı Teslim Borcu
Arsa sahibinin öncelikli borcu, üzerine inşaat yapılacak arsanın inşaat yapmaya elverişli ve ayıpsız şekilde yükleniciye teslim edilmesidir. Sözleşme konusu arsa üzerinde, örneğin yıkılması gerekli bir bina veya bina içinde tahliye edilmesi gerekli kiracılar varsa bunların arsa sahibi tarafından tahliye ettirilmesi gerekir. Ancak arsa sahibinin, arsa üzerindeki binanın yıkımı veya tahliye konusunda yükleniciye vekalet vermesi durumunda bu yükümlülük yükleniciye ait olacaktır.

*İnşaatın Yapımı Konusunda Vekalet Verme Borcu
Arsa sahibinin diğer bir borcu, inşaat işlerinin yapılması, belediye, tapu ve resmi özel dairelerdeki işlemlerin takibi için yükleniciye bu yetkileri içeren bir vekaletname vermesi gerekir.

*Arsayı veya Arsa Payını Devir Borcu
Arsa sahibinin bu borcu, sözleşmede yapılan düzenlemeye göre, inşaatın tesliminden sonra veya inşaatın geldiği aşamaya göre kademeli olarak gerçekleştirilebilmektedir. Ayrıca arsa veya arsa payının önceden devredilip, üzerine teminat amacıyla arsa sahibi lehine ipotek tesis edilmesi ve inşaatın teslimi ile ipoteğin tamamen, ya da gelinen aşamalara bağlı olarak kademeli şekilde ipoteğin çözümlenmesi şeklinde de uygulamalar yapılmaktadır. Sözleşmede arsa payının devir zamanı hakkında bir hüküm yoksa, yüklenicinin teslim borcunun öncelikli olduğu kabul edilir. Yani, bu durumda, yüklenicinin sözleşmeye göre işi teslim etmesinden sonra, arsa sahibinin pay devri borcu muaccel hale gelecektir.

Sözleşmenin Tapuya Şerhi
Tapu Kanunu’nun 26.maddesine göre Noterler tarafından tanzim edilen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri taraflardan birinin istemesi üzerine gayrimenkul siciline şerh verilebilir. Bu şerh ile kişisel hak ayni hakka dönüşmez. Yani bu hak, herkese karşı değil de, sadece sonraki malikler ve diğer hak sahiplerine karşı ileri sürülebilmektedir. Örneğin arsa sahibinin yükleniciye kalacak bağımsız bölümlerin tapusunu üçüncü kişiye devretmesi durumunda kat karşılığı inşaat sözleşmesi tapuya şerh verilmişse bu üçüncü kişi TMK nun 1023 maddesindeki korumadan yaralanamaz yani yüklenici sözleşmedeki şartlara bağlı olarak bu taşınmazları üçüncü kişiden geri alabilir. Aynı şekilde yükleniciden tapudan devir suretiyle bağımsız bölüm alanların, sözleşmenin eksik ifası veya bozulması halinde sorumluluğu doğacaktır. Örneğin, yüklenicinin edimini yerine getirmemesi nedeniyle sözleşmenin geriye doğru feshedilmesi halinde bu kişiler taşınmazdaki haklarını arsa sahiplerine iade etmek zorunda kalabilecektir. Yani bu durumda sözleşmenin tapuya şerh edilmesi, hem yükleniciyi hem de arsa sahiplerinin haklarını koruyacaktır.

2.Yüklenicinin Borçları

*Yüklenicinin temel borcu İnşaatı sözleşmeye uygun olarak yapmaktır.
Uygulamada sözleşme yapılırken noter masraflarını yüklenici ödemektedir. Yargıtay kararlarına göre sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa projelerin hazırlanması ve inşaat ruhsatı alınması işlemleri arsa sahibine aittir. Ancak, sözleşmede ayrıca kararlaştırılmasa dahi, yapılacak inşaatın ruhsatının alınması veya başka bir husus ile ilgili olarak yükleniciye vekaletname verilmesi durumunda, vekaletnamedeki bu işlemlerin yüklenici tarafından yapılması gerektiği kabul edilmektedir. Yüklenicinin diğer bir borcu inşaatı sadakat ve özenle yapma borcudur. Bu borç inşaatı imar mevzuatına uygun yapmak, komşu taşınmazlara ve tesislere zarar vermemek, iş güvenliği mevzuatına uygun davranmak gibi yükümlülükleri içerir.

*Yüklenicinin diğer bir borcu İnşaatı tamamlayıp eksiksiz teslim etmektir.
Yüklenici, arsa sahibine kalması gereken bağımsız bölümleri veya inşaatı sözleşmeye göre teslim etmelidir. Teslimi ispat yükü yükleniciye aittir. Maddi bir olay olması bakımından teslim taraflar arasında düzenlenecek bir teslim tutanağı ile ispatlanabileceği gibi diğer yazılı deliller veya tanık delili ile de ispatlanabilir. Teslim ile birlikte, yarar ve hasar arsa sahibine geçer, ayıp ve eksikliklerin tazmini ile yüklenicinin alacağı bakımından zamanaşımı işlemeye başlar, ayıba karşı tekeffül nedeniyle muayene ve ihbar süreleri işlemeye başlar, yüklenicinin ücret alacağı muaccel olur. Sözleşmede, teslimin yapı kullanma izin belgesine (iskan) bağlanmış olması delil sözleşmesi niteliğindedir. Bu durumda yüklenicinin teslim savunmasını iskan izni belgesi ile kanıtlaması gerekir. Yani iskan izni alınmamışsa arsa sahibi kendisine kalan bağımsız bölümleri fiilen teslim alsa bile hukuken teslim gerçekleşmediğinden, muayene ve ayıp ihbarı ve zamanaşımı süresi işlemez.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Müteahhidin Temerrüdü ve Sonuçları

Müteahhit inşaatı bitirme ve bağımsız bölümleri teslim konusunda temerrüde düşerse arsa sahibi, aynen ifayı ve gecikme tazminatını talep edebilir. Arsa sahibi müteahhide bir süre verip bu süre içerisinde inşaatın bitirilmesi ve teslim şartının sağlanması, aksi takdirde aynen ifadan vazgeçeceğini bildirebilir. Aynen ifadan vazgeçeceğini bildirmediğinde bu husus, aynen ifayı kabul ettiğine karinedir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde, sözleşmeye aykırılık durumuna karşılık cezai şart kararlaştırılmış olabilir. Cezai şart, müteahhidin edimini ifası konusunda gecikmesi durumunda derhal doğan bir haktır.

Müteahhit, kendi edimi ifa etmemiş ise veya asli adimi olan bağımsız bölümlerin teslimi konusunda temerrüde düşmüşse (gecikmeli teslim), arsa sahibinden kararlaştırılan arsa payını kendisine devrini talep edemez.

Müteahhit inşaatın yapımına devam etmeyeceğini bildirirse, Borçlar Kanunu’nun 113. Maddesi gereği arsa sahibi müteahhit nam ve hesabına inşaatın kalan kısmını bitirebilir. Bu durumda arsa sahibinin gecikilen süre için gecikme tazminatı talep etme hakkı saklıdır.

İfadan Vazgeçip Müspet Zararın Tazmini:

Müteahhit, teslim tarihi gelmesine rağmen teslimde temerrüde düşmüşse; arsa sahibi müteahhide belli bir süre vererek bu süre geçtikten sonra aynen ifadan vazgeçip müspet zararlarını talep edebilir. Ancak borcun sadece belli bir süre içinde ifa edilmesi durumunun, temerrüt sonucu artık ifanın arsa sahibi için yarar sağlayamayacağı bir durumunun mevcut olması veya müteahhidin içinde bulunduğu durum artık süre verilmesini gerektirmiyorsa arsa sahibi müteahhide süre vermeksizin derhal ifadan vazgeçerek müspet zararlarının tazminini talep edebilir veya sözleşmeden dönebilir. Burada dikkat edilmesi gereken husus; iki taraflı sözleşme olan kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibinin de arsa devir taahhüdü söz konusu olduğu için devredilmesi gereken arsa payının müspet zarardan düşülecek olmasıdır. Kötü niyetli müspet zarar talebi dürüstlük kuralları gereği kanunen korunmamaktadır.

Sözleşmeden Dönüp Menfi Zararların Tazmini:

Arsa sahibi, müteahhit temerrüde düştüğünde aynen ifadan vazgeçerek sözleşmeyi feshedebilir. Bunun için uygun bir süre verilmesi gerekmektedir. Ancak süre verilmesi gerekli olmayan durumlarda arsa sahibi derhal ifadan vazgeçip, sözleşmeden dönebilir.

Sözleşmeden dönme durumunda geçmişe etkili olarak sözleşme ilişkisi sona ereceğinden, taraflar sözleşme gereği verdiklerini geri alma hakkına sahip olacaklardır. Arsa, müteahhit adına tapuda tescil edilmişse arsa sahibi tapu iptal ve tescil davasıyla geri alabilecektir. Müteahhit de bir kısım inşaat yapmışsa, bunun neticesinde arsa sahibi zenginleşmiş olduğundan, arsa sahibi zenginleşme oranında müteahhide ödeme yapacaktır.

Uyuşmazlık Halinde Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayanılarak arsa sahibi ile müteahhit arasındaki davalara genel yetkili mahkeme olan asliye hukuk mahkemesinde bakılır.

Tacir olmayan arsa sahibi ile tacir sıfatını taşıyan yüklenici arasındaki dava ticari mahiyette değildir. Zira uyuşmazlık arsa sahibinin ticari faaliyeti ile ilgili olmayıp, bu konu Türk Ticaret yasasında düzenlenmemiş olmakla mutlak ticari dava olarak kabul edilemez. Şayet arsa sahibi ve yüklenicinin her ikisi de tacir sıfatını taşıyorsa, ancak bu takdirde davaya ticaret mahkemesinde bakılması gerekir.

Arsa sahibi ile müteahhit arasındaki sözleşmeden kaynaklanan uyuşmazlıkların tüketici mahkemesinde görülmesi de müm