KAT MALİKLERİ KURULU NEDİR?

Kat Mülkiyeti Kanunu 27. Maddeye göre “Ana gayrimenkul , kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır.”

Bu maddeye göre kural olarak ana taşınmaz kat malikleri kurulunca yönetilir. Bu kurul, kat maliklerinden oluşan bir topluluk olup tüzel kişiliği yoktur.

Ana taşınmazın yönetimiyle ilgili belli kararların verilmesi, belli işlerin yapılması için bir kurul oluşturulması zorunludur.

KAT MALİKLERİ KURULU TOPLANTISI NASIL YAPILIR?

Kat malikleri kurulu toplantısının nasıl ve ne zaman yapılacağı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 29. Maddesinde düzenlenmiştir. Kat malikleri kurulu toplantıları çoğu zaman yasada öngörülen yönteme uyularak yapılmadığından bu kararların iptali gündeme gelmektedir. Bu nedenle yapılan toplantıların usulüne uygun yapılması önem arz etmektedir.

Kat malikleri kurulu toplantıları zaman açısından ikiye ayrılır.

1.Olağan Toplantı

Yasada ve yönetim planında açıkça gösterilen zamanlarda yapılan toplantı olağan toplantı olup, kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda toplanır. Eğer yönetim planında böyle bir zaman gösterilmemişse, kat malikleri kurulu her takvim yılının ilk ayı (ocak ayı) içinde toplanmalıdır.

Yasanın 29. Maddesinde yapılan değişiklik ile Toplu yapılarda kurullar en geç iki yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, böyle bir zaman gösterilmemişse ikinci takvim yılının ilk ayı içinde toplanır.

2.Olağanüstü Toplantı

Önemli bir nedenin çıkması halinde, yöneticinin veya denetçinin ya da kat maliklerinin üçte birinin istemi üzerine toplantı için istenilen tarihten en az on beş gün önce tüm kat maliklerine imzalattırılacak çağrı veya bir taahhütlü mektupla toplantı nedeni de bildirilmek koşuluyla kat malikleri kurulu her zaman toplanabilir.  İşte bu toplantı olağanüstü toplantıdır.

KAT MALİKLERİNİN TOPLANTIYA ÇAĞRILMASI

Yönetim planında olağan toplantının zamanı ve çağrılma biçimi gösterilmişse buna uyulması gerekir. Yönetim planında, olağan toplantının yapılacağı yer ve gün açıkça belirtilmemişse böyle bir toplantının ocak ayı içinde yapılması gerekir. Yöneticinin bu toplantının gününü, saatini ve yerini daha önceden tüm kat maliklerine bildirmesi gerekir.

Olağanüstü Toplantıya Çağrı

Bu durumda kat maliklerine hitaben düzenlenen ve toplantının nedenini, yerini, ve saatini içeren bir çağrı yazısının toplantı tarihinden en az onbeş gün önce kat maliklerine imzalattırılması veya bu süreden önce taahhütlü mektupla bildirilmesi şarttır. Bu çağrı kağıdına ayrıca, çağrılan günde yeterli sayının sağlanamaması durumunda ikinci toplantının nerede, hangi gün ve saatte yapılacağı da belirtilmelidir.

Olağanüstü toplantının yapılacağına ilişkin çağrı, herkesin görebileceği bir yere asılmış olsa da bu yeterli olmayıp yasaya göre böyle bir çağrının tüm kat maliklerine imzalattırılması ya da çağrının taahhütlü mektupla bildirilmesi gerekir. Ancak, çağrı yasaya uygun şekilde yapılmamış olsa bile kat maliki toplantıya katılmış ise, çağrının yöntemine uygun yapılmadığı gerekçesiyle toplantının iptali istenemez.

APARTMAN YÖNETİMİ KARARLARI NASIL İPTAL EDİLİR?

Apartman Yönetim Kararı İptal Davası

Apartman yönetimi kararlarının iptaline ilişkin düzenleme KMK m.33’de düzenlenmiştir. Bu hükme göre “ Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 32 nci madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde ana gayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir; kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz”

Kat malikleri kurulu kararına katılmayan veya katılıp da muhalif kalan her kat maliki, bu kararların kanuna, yönetim planına, hakkaniyet ilkelerine aykırı olduğu gerekçesi ile Sulh Hukuk Mahkemesinde yönetim kararının iptali için dava açabilir.

Kat Maliki Olmayanların Dava Hakkı Var mıdır?

Kural olarak kat malikleri kurulu kararlarının iptalini sadece kat malikleri isteyebilir. Malik olmayan kişiler ancak kendi kullanımlarına doğrudan doğruya etkili olan ve bağımsız bölümden ortak yerlerle birlikte yararlanmalarını kısıtlayan konularda dava açma hakkına sahiptirler.

Aykut Hukuk Danışmanlık uzman kadrosundan destek almak için iletişime geçebilirsiniz.