KİRA TESPİT DAVASI NEDİR?
Kira Sözleşmesinin en önemli unsurlarından biri kira bedeli olup sözleşme serbestisi ilkesi gereği taraflar kira bedelini başlangıçta özgürce belirleyebilirler. Ancak sözleşmenin devamı sırasında yeni kira dönemlerinde ki artışlar, kiracıyı korumak amacıyla bazı sınırlamalara tabi tutulmuştur.
Kira Bedelinin tespitine ilişkin hükümler 6098 sayılı TBK 344. Ve 345. Maddesinde düzenlenmiş olup bu hükümler konut ve çatılı iş yerlerine ilişkin kira sözleşmelerinde uygulanacaktır.
KİRA BEDELİNİN TESPİTİ DAVASININ ŞARTLARI NELERDİR?
1.Öncelikle kira bedelinin tespiti davası açmanın ön koşulu taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesinin olmasıdır. Kira sözleşmesi kural olarak bir şekle tabi olmayıp yazılı veya sözlü yapılabilir. Ancak ispat kolaylığı açısından yazılı şekilde yapılması en uygun olanıdır. Taraflar bu sözleşmeyi kendi aralarında adi yazılı şekilde yapabilecekleri gibi noter huzurunda da yapabilirler.
2.Davacının davayı açmakta hukuki yararı bulunmalıdır Örneğin; kira bedelinin artışına dair yasal sınırlar içerisinde taraflar arasında bir anlaşma varsa ve sözleşmenin yapılması üzerinden 5 sene geçmemişse bu davayı ikame etmede hukuki bir yarar yoktur.
Kira Bedelinin Tespiti Davası Ne Zaman Açılabilir?
Taraflar arasında kira bedelinin belirlenmesi konusunda anlaşma varsa, kira bedeli anlaşmaya göre arttırılır, bu durumda kira tespit davası açılamaz. Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir (TBK m.344/1).
Kira bedelinin artışı konusunda taraflar arasında anlaşma yoksa, yenilenen kira sözleşmesinde yeni kira bedelinin tespiti için kira bedelinin tespiti davası açılabilir. Örneğin, 1 yıllık kira sözleşmesinin yenilenerek devam etmesi halinde ilk dönemden sonraki her dönem için kira bedelinin tespiti davası açılabilir. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir (TBK m.344/2).
Kira Bedelinin Tespiti Davasında 5 Yıllık Süre: Taraflarca kira bedelinin arttırımı konusunda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir (TBK m.344/3). Örneğin, 01.01.2023 başlangıç tarihli ve 7 yıllık kira sözleşmesi yapan taraflar, 5 yılık sürenin dolduğu 01.01.2028 tarihi itibariyle kira bedelinin tespiti davası açılabilir.
Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde mahkeme karar verirken TÜFE oranıyla sınırlı kalmaksızın yeni kira bedelini belirler. Mahkeme kira bedelini Yargıtay’ın belirlediği araştırma yöntemi ve kriterlere göre tespit etmelidir.
Tespit Edilen Aylık Kira Bedeli Hangi Aydan İtibaren Geçerlidir?
Kira bedelinin tespiti davasında verilecek tespit kararının kira sözleşmesinin yeni döneminde uygulanabilmesi için bazı şartların yerine getirilmesi gerekir (TBK m.345):
Kira bedelinin tespiti davası, yeni kira dönemi başlangıcından en az 30 gün önce açılmış ise mahkemece belirlenen kira bedeli yeni dönemin başından itibaren geçerlidir.
Dava açılmamasına rağmen, yeni kira dönemi başlangıcından en az 30 gün önce kiracıya, kira bedelinin arttırılacağına dair yazılı bildirim (ihtarname) tebliğ edilmişse, mahkemece belirlenen kira bedeli yeni dönemin başından itibaren uygulanır.
Kira sözleşmesinde yeni kira döneminde kiranın arttırılacağına ilişkin hüküm var ise, yeni kira döneminin sonuna kadar kira bedelinin tespiti davası açıldığında sözleşmedeki bu hüküm nedeniyle mahkemece tespit edilen aylık kira bedeli yeni dönemin başından itibaren uygulanır.
Kira Bedelinin Tespiti Davası Hangi Mahkemede Açılır?
Kira bedelinin tespiti davalarında görevli mahkeme, Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Yetkili mahkeme ise; taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Kira tespit davasının yetkili ve görevli mahkemede açılması gerekmektedir.
Kira Tespit Davasında Verilen Hüküm Kesinleşmeden icraya Konulabilir mi?
Kira tespit davası sonucunda verilen karar icra takibine kesinleşmeden konulamayacaktır. Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin verilen karar, mahkeme tarafından her iki tarafa tebliğ edildiği tarihten itibaren yasal süre içerisinde itiraz edilmez ise karar kesinleşecektir. Ancak karara karşı itiraz yoluna başvurulmuş ise ilgili ilam icra takibine konulamayacaktır.
Dava açma ve dilekçe hazırlama hukuki teknik ve tecrübe gerektiren işlemlerden olup mutlaka uzman bir avukattan yardım alınması önemlidir.
